Comme dans tout investissement, le rendement fait partie des indicateurs indispensables à déterminer avant de se lancer. Celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est connu à l’avance et se démarque par sa stabilité et sa qualité exceptionnelle. Il s’agit plus précisément du rendement brut, à la différence du rendement net qui est issu de la stratégie d’acquisition définie par l’investisseur lui-même. Quelle est la différence entre ces deux notions, et comment effectuer les calculs ?
Rendement brut
Le rendement brut est celui qui est net de fiscalité (qu’elle soit française ou étrangère). C’est le taux de distribution sur valeur de marché qui est communiqué par la société de gestion et qui diffère d’une SCPI à l’autre. Il est en principe obtenu suivant le rapport dividende brut et prix moyen d’acquisition de la part de SCPI. Le TDVM tient aussi compte du rendement locatif, s’agissant avant tout d’exploitation d’immeubles.
Rendement net
Quant au rendement net, il est calculé en considérant les charges fiscales, c’est-à-dire l’impôt des revenus locatifs. Il appartient en effet à l’investisseur lui-même de les déclarer, ceux-ci étant soumis au régime foncier ou microfoncier, en fonction du montant total de l’investissement. Rappelons que les revenus locatifs ou dividendes provenant des SCPI sont soumis au barème de l’IR.
Il est donc possible d’optimiser ce rendement en payant moins d’impôt, par exemple en souscrivant à des SCPI ayant vocation à défiscaliser, telles les SCPI fiscales (Malraux, Pinel, Denormandie, de déficit foncier). Investir via certains produits d’épargne (assurance-vie, Plan d’épargne retraite) est aussi un moyen de diminuer efficacement la charge fiscale. Il en est de même avec la souscription en démembrement, plus précisément en nue-propriété, l’investisseur ne percevant pas de dividendes jusqu’au moment du remembrement.
Par ailleurs, la fiscalité n’est pas la seule variable pouvant influencer le rendement net d’un investissement en SCPI. En effet, le prix de la part joue aussi un rôle déterminant. Par exemple, il est possible d’acheter une SCPI à prix moindre de différentes manières, en allant sur le marché secondaire, en achetant en nue-propriété ou en usufruit, ou encore en choisissant la souscription via les produits d’épargne. Cela sans que le TDVM soit affecté.
À savoir sur le TDVM des SCPI
Le taux de distribution est calculé sur un an et il était de 4.18% pour l’ensemble des SCPI au cours de l’année 2020. Chaque SCPI génère son propre DVM, qui est fonction des dividendes bruts comme mentionné plus haut. Ces dividendes étant des loyers, le taux d’occupation financier jour ainsi un rôle déterminant dans l’atteinte de cette performance. Ainsi, la majorité des SCPI ont su gérer la période critique de 2020 qui a été marquée par une crise économique sans précédent, avec le versement de la quasi-totalité des loyers par des locataires fidélisés et dont l’accompagnement a été défini au cas par cas, de manière tout à fait sur mesure.
Pour 2021, ce TDVM est estimé à 4.33%. En ce qui concerne celui des années antérieures, il a oscillé autour de 4.40% :
- pour 2019 : 4.41%
- pour 2018 : 4.38%
- pour 2017 : 4.43%
- pour 2016 : 4.68%
Quid du taux de rendement interne TRI ?
Le taux de rendement interne (TRI) est aussi un indicateur de performance et désigne la moyenne des taux de distribution sur plusieurs années. On obtient ainsi un TRI sur 5 ans, sur 10 ans ou encore sur 15 ans, voire sur 20 ans. Par conséquent, celui des SCPI anciennes sont connues et permet d’apprécier leur performance et leur tenue de route en tenant compte des différentes conjonctures de chaque période (exemple : temps prospère ou temps de crise).
